第一波衝擊，超市進駐、大店法攻防
二戰結束後，日本城市從廢墟重建，街頭黑市是最早的商業雛形，雖然混亂但很有活力。1960 年代進入高度經濟成長期，政府開始以立法框架整合零散的商業型態，到了1962年，《商店街振興組合法》賦予商店街振興組合法律地位，讓街道上的小商家組成正式組織，舉辦節慶活動、申請設施補助。
但在 1960 年代中期起，大型超市開始大規模進駐，Daiei（ダイエー）、伊藤洋華堂（イトーヨーカドー）、佳世客（ジャスコ，今日的永旺AEON前身）相繼在車站前與市中心設點，與地方商家的競爭開始激化。面對這股壓力，地方商家組成抵制陣線，推動政府立法。1973年，《大規模小賣店舖法》（又稱大店法）正式公布，翌年3月施行，對大型零售業的賣場面積、閉店時間、年間休業日數進行管制，以保護中小零售業者的生存空間。
第二波衝擊，郊外購物中心與「徒步商圈」的終結
購物中心與百貨公司對商店街的威脅，性質截然不同。百貨只打中高端市場，而郊外購物中心則是全品類的競爭，民生所需以及育樂一次解決。大店法管制鬆綁後，資本開始尋找更廉價、更寬闊的選址，目光轉向郊外。
商店街建立在徒步生活圈的假設之上，居民住在附近，走路五分鐘可以買到豆腐與味噌，這是它運作的前提。一旦居民開始以車代步、向郊外移動，徒步商圈的運作就被架空了。停車場的不足，是商店街最常被消費者提及的劣勢之一，面積有限的街邊商店，無法與設有大型免費停車場的購物中心競爭這個條件。
1994年全日本購物中心數量大幅激增，日本郊外的居民，以自用車為交通工具，輕鬆前往路旁的大型商場。舊市街的人口隨之老化，商店街的顧客基礎也跟著流失。
兩個老化：店主老了，顧客也老了
數據之外，商店街的困境還有另一個更難逆轉的面向。
日本中小企業廳對商店街做了實態調查，他們發現商店街停業的理由中，「商店主高齡化與繼承者不在」占了74%，遠高於其他因素。這個數字揭示出商業競爭還沒開始打敗這些店，但時間的流逝已輕易地做到了。
繼承者多已在都市或一流企業就職，願意回來接手店面的機率極為有限，商店缺乏新投資的動力，服務也未能與時俱進，街道就這樣被時代緩緩繞過。
更少被討論的是，許多商店主其實並不為經濟急迫。一樓店面、二樓住宅的格局，讓這類建物享有固定資產稅優惠，繼承時稅負也大幅減輕。雖然鐵門拉下，但年金照領，日子還算過得下去。
這正是商店街困境的弔詭之處，商家沒有誘因聚攏，雖然顧客減少了，但也沒有人承受不能承受的痛苦。這種慢性的、分散的消耗，讓政策介入的著力點始終模糊。
同時，商店街的來客本身也老化了，留在商圈裡的居民以高齡者為主，消費力有限，移動能力也逐年下降。顧客老化與店主老化幾乎同步，商店街的人口學正從兩端同時收縮。
振興政策的熱鬧與落寞
振興政策依賴商店主的集體意志，而商店主之間的利益並不一致。個別店主各自為政，他者介入往往受到抵制；商店街作為組織要形成共識，本身難度極高。補助金注入的是外部能量，無法改變街道內部的產權結構與人際關係。
少數成功再生的案例，如宮崎縣日南市的油津商店街，依靠的是引入 IT 企業辦公室、把空鋪轉化為「工作的場所」而非「消費的場所」，是根本性的功能重組，而非商業復原。這條路徑能不能被複製，取決於地理位置、人口規模與地方政府的行政意志，並非多數商店街具備的條件。
商店街的全面衰退也有例外，像是東京的戶越銀座、京都的錦市場，這些名字依舊人聲鼎沸。仔細觀察就能發現，它們的活力來源幾乎一致，觀光客替代了在地客，強烈的商店街個性與昭和感本身成為吸引力，街道的老舊在地方城市是問題，在觀光裡反而成為資產。
